Hipoteca en Dubái para extranjeros 2026: requisitos, bancos y costos para latinoamericanos

Una hipoteca en Dubái para extranjeros que viven fuera de los Emiratos solo la otorgan los bancos que deciden prestar a no residentes, porque el reglamento hipotecario del Banco Central de los Emiratos Árabes Unidos, la Circular 31/2013, fija límites para nacionales y extranjeros residentes y no menciona a los no residentes. Al 7 de noviembre de 2026, la página de HSBC UAE para no residentes ofrecía hasta 60 por ciento del valor de la propiedad, y la misma circular limita cualquier compra sobre plano a 50 por ciento.

Esta guía explica cómo funciona el financiamiento de una propiedad en Dubái para un comprador que vive y gana en México, Colombia, Chile, Argentina, Perú o Panamá: qué permite la regulación, qué publican cinco bancos, qué documentos piden, cuánto cuesta y qué significa pagar en dirhams con ingresos en pesos, soles o reales. Si prefiere empezar por la presentación general de nuestra firma en español, visite nuestra página en español.

Es información general, no asesoría financiera, fiscal ni legal. Ningún banco, corredor ni desarrollador puede prometer la aprobación de un crédito ni una tasa antes de evaluar la solicitud completa.

¿Existe una hipoteca en Dubái para extranjeros que no viven en los Emiratos?

Sí, y la condición que decide el producto es la residencia, no la nacionalidad. Un latinoamericano con visa de residencia en los Emiratos es un extranjero residente. Quien vive y cobra en Ciudad de México, Bogotá, Santiago o Lima solicita el crédito como no residente, con otro límite, otra lista de documentos y, en algunos bancos, otro plazo.

Cinco bancos publicaban una opción para no residentes el 7 de noviembre de 2026, y ninguna de sus páginas enumera los países aceptados. La primera pregunta útil es si el banco acepta solicitantes que residen en su país.

¿Qué límites fija el Banco Central de los Emiratos?

El Banco Central de los Emiratos Árabes Unidos fija los topes en su Reglamento de Préstamos Hipotecarios, la Circular 31/2013, vigente desde el 28 de diciembre de 2013. La Resolución 31/2/2020, vigente desde el 8 de abril de 2020, elevó los límites de la primera vivienda. Según el artículo 3 publicado en el compendio normativo del banco, consultado el 7 de noviembre de 2026, el préstamo máximo sobre el valor es el siguiente.

1. Extranjero, primera vivienda para uso propio, propiedad de hasta AED 5 millones: 80 por ciento.
2. Extranjero, primera vivienda, propiedad de más de AED 5 millones: 70 por ciento.
3. Extranjero, segunda vivienda o propiedad de inversión: 60 por ciento, sin importar el valor.
4. Cualquier comprador sobre plano: 50 por ciento, sin importar el uso, el valor ni la categoría.

El mismo artículo fija un plazo máximo de 25 años, limita el endeudamiento total de un extranjero a siete veces su ingreso anual y fija la carga de deuda, es decir, la suma de todas las cuotas mensuales, en un máximo de 50 por ciento del salario bruto y de otros ingresos regulares de fuente definida. Los bancos deben someter cada préstamo a una prueba de estrés de 2 a 4 puntos porcentuales por encima de la tasa vigente. La edad máxima al último pago queda a criterio de cada banco.

El artículo 2 exige que el pago inicial salga de los recursos propios del deudor, excluye préstamos personales y tarjetas de crédito como origen de ese dinero y obliga al banco a verificar ingresos y encargar un avalúo independiente.

¿Cuánto prestan los bancos en Dubái a un no residente?

Casi todos los compradores latinoamericanos adquieren una segunda vivienda o una inversión, así que el techo que suele aplicar es 60 por ciento para una propiedad terminada y 50 por ciento sobre plano. Lo que publicaba cada banco el 7 de noviembre de 2026 es lo siguiente; ninguna página tenía fecha distinta del año de copyright.

1. HSBC UAE. Exige ser cliente Premier o Private Bank, o calificar para una cuenta, que luego recibe los pagos. Ofrece hasta 60 por ciento del valor, cobra AED 2.625 con IVA por el avalúo, pide la firma del contrato en persona y estima hasta 14 días hábiles para formalizar el crédito.
2. Mashreq. Ofrece hasta AED 15 millones a 25 años a asalariados e independientes, incluidos quienes trabajan fuera de los Emiratos, para una vivienda en Dubái como inversión o segunda residencia. Su encabezado dice hasta 60 por ciento y sus preguntas frecuentes dicen 50 por ciento del valor de mercado; la página no explica la diferencia, así que pregunte cuál aplica a su caso.
3. ADCB. Para no residentes exige un préstamo mínimo de AED 750.000, un plazo máximo de 15 años y que el crédito termine antes de los 60 años de edad. No pide ingreso mínimo, pero sí AED 200.000 depositados en el banco y un seguro de vida del grupo. Financia hasta dos propiedades terminadas y no financia propiedades en construcción a no residentes.
4. First Abu Dhabi Bank. Ofrece hasta 10 millones, sin indicar la moneda, con tasas variables ligadas a EIBOR o a una tasa que denomina MBR. No publica un porcentaje máximo de financiamiento.
5. Emirates Islamic. Publica listas de documentos para no residentes asalariados e independientes y una comisión de trámite de 1 por ciento, pero sus porcentajes de financiamiento están indicados para residentes.

El plazo importa tanto como el porcentaje. En ADCB, un comprador de 50 años solo podría pedir 10 años para terminar a los 60, mientras Mashreq publica 25 años. Pregunte a cada banco su límite de edad antes de comparar cuotas.

¿Qué requisitos de hipoteca piden en los Emiratos a un comprador latinoamericano?

Las listas cambian por banco, y ninguna de las páginas que leímos el 7 de noviembre de 2026 nombra un buró de crédito latinoamericano en particular. Lo que piden los bancos para no residentes, según sus propias páginas, es esto.

1. Mashreq: solicitud, pasaporte vigente y los últimos tres meses de estados de cuenta como prueba de fondos.
2. First Abu Dhabi Bank: solicitud, comprobante de ingresos y contrato de compraventa, además de lo que pida su especialista.
3. Emirates Islamic, asalariados no residentes: pasaporte, constancia original de salario de menos de 45 días, recibos de nómina de tres meses si aplica, seis meses de estados de cuenta con los depósitos de salario, carta de pasivos o de referencia bancaria, declaraciones de impuestos de los dos últimos años si aplica y reporte de buró de crédito si aplica.

Emirates Islamic pide a los independientes, además, documentos de la empresa y estados financieros auditados de dos años.

Para un comprador latinoamericano, eso significa comprobantes de ingreso, declaraciones anuales de impuestos, estados de cuenta y, si el banco lo pide, un reporte de crédito local. Si un documento está en español, pregunte si el banco acepta el original o exige traducción certificada, porque ninguna página lo aclara. Empiece por las declaraciones de impuestos y el reporte de crédito, que son lo que más tarda en reunirse.

Ante el Departamento de Tierras de Dubái, la página de registro de hipotecas, actualizada el 3 de noviembre de 2026, acepta copia del pasaporte de un extranjero no residente, junto con la carta del banco y tres contratos hipotecarios certificados. Si no puede viajar a firmar, necesitará un poder notarial.

¿Qué es la tasa EIBOR y cómo define lo que usted paga?

EIBOR es la tasa interbancaria de referencia en dirhams que publica a diario el Banco Central de los Emiratos, y su página indica que es la referencia de préstamos como las hipotecas. En la fijación del 6 de noviembre de 2026, la EIBOR a tres meses fue de 4,206770 por ciento, la de un mes de 4,142500 por ciento y la de seis meses de 4,687140 por ciento.

Una hipoteca variable cobra EIBOR a tres meses más un margen; una fija mantiene la tasa un periodo inicial y luego pasa a EIBOR más un margen. HSBC indica en su página de tasas que se aplican tasas distintas a quienes viven fuera de los Emiratos, y ningún banco que revisamos publicaba una tasa fechada para no residentes, por lo que esta guía no cita ninguna. Nuestra guía de tasas hipotecarias en los Emiratos en 2026 (en inglés) explica periodos fijos, tasas posteriores y pisos.

¿Cuánto cuesta la hipoteca además de los intereses?

Hay cuatro grupos de costos además de la tasa, y no todos están publicados.

1. Registro de la hipoteca. El Departamento de Tierras de Dubái cobra 0,25 por ciento del monto hipotecado, AED 250 por emisión del título y AED 10 en cada una de las tasas de conocimiento e innovación. Una oficina de fideicomiso añade AED 4.000 más IVA en una propiedad terminada o AED 5.000 más IVA en una compra sobre plano.
2. Avalúo. HSBC cobra AED 2.625 con IVA; los demás bancos no publicaban esa cifra para no residentes.
3. Comisión de apertura o trámite. Emirates Islamic publica 1 por ciento. No encontramos un tope del Banco Central para esta comisión.
4. Pago anticipado. El Banco Central limita la comisión por pagar la hipoteca antes de tiempo, total o parcialmente, a 1 por ciento del saldo o AED 10.000, lo que sea menor, sin IVA, desde el 8 de octubre de 2019. Gulf News informó del cambio el 10 de octubre de 2019.

La página de registro de compraventa del Departamento de Tierras, actualizada el 3 de noviembre de 2026, asigna 2 por ciento al vendedor y 2 por ciento al comprador, más AED 250 por el título. The National informó el 25 de enero de 2025 que el Banco Central ordenó a los bancos dejar de financiar las tasas del Departamento de Tierras y las comisiones de corretaje desde el 1 de febrero de 2025, de modo que esos montos se pagan en efectivo. Nuestra calculadora hipotecaria (en inglés) suma esos costos al pago inicial.

¿Qué pasa si usted gana en pesos o reales y paga en dirhams?

El préstamo, las cuotas y el precio están en dirhams. El dirham está fijo al dólar estadounidense, y la tabla de tipos de cambio que publica el Banco Central de los Emiratos para obligaciones de IVA muestra el dólar en AED 3,6725 todos los días de septiembre de 2026. Para quien cobra en dólares, por ejemplo en Panamá, la cuota en dirhams cuesta lo mismo cada mes.

Las monedas latinoamericanas no están fijadas al dólar. El Banco de la República de Colombia, por ejemplo, describe un régimen de tipo de cambio flexible desde 1999. La misma tabla del Banco Central de los Emiratos muestra cuánto se movieron frente al dirham entre el 1 y el 30 de septiembre de 2026.

1. Peso mexicano: de AED 0,216668 a AED 0,204315, una caída de cerca de 5,7 por ciento. Una cuota fija en dirhams costó alrededor de 6 por ciento más en pesos al final del mes que al inicio.
2. Peso chileno: de AED 0,003912 a AED 0,003776, una caída de cerca de 3,5 por ciento.
3. Peso colombiano: de AED 0,001145 a AED 0,00111, una caída de cerca de 3,1 por ciento.
4. Sol peruano: de AED 1,088342 a AED 1,070668, una caída de cerca de 1,6 por ciento.
5. Peso argentino: de AED 0,002426 a AED 0,002408, una caída de cerca de 0,7 por ciento.
6. Real brasileño: de AED 0,712871 a AED 0,708525, una caída de cerca de 0,6 por ciento.

Un mes no predice el siguiente, pero la tabla muestra que el riesgo cambiario recae en cada cuota y en el saldo pendiente.

¿Qué reglas de su país debe revisar antes de endeudarse en Dubái?

Esta guía no da asesoría fiscal ni legal. Estas son reglas publicadas por las autoridades de cada país, y cada una debe confirmarse con un asesor en su país antes de firmar.

1. México. El artículo 1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, con última reforma publicada el 1 de abril de 2024, grava a los residentes en México por todos sus ingresos, cualquiera que sea la ubicación de la fuente de riqueza. Una renta cobrada en Dubái entra en esa regla; cómo se acreditan los intereses o el impuesto pagado en el exterior es una pregunta para un contador ante el SAT.
2. Colombia. El Banco de la República indica, en una página modificada el 31 de octubre de 2023, que las inversiones financieras y en activos en el exterior de residentes no requieren registro ante el banco y pueden hacerse por el mercado cambiario o con divisas del mercado libre, según la Resolución Externa 1 de 2018. La DIAN exige la declaración de activos en el exterior a los contribuyentes cuyos activos en el exterior superen 2.000 UVT al 1 de enero, equivalentes a COP 104.748.000 en 2026.
3. Chile. El Servicio de Impuestos Internos recuerda, en su oficio 2123 del 12 de octubre de 2018, que según el artículo 3 de la Ley sobre Impuesto a la Renta toda persona domiciliada o residente en Chile paga impuesto sobre sus rentas de cualquier origen.

Para Argentina y Perú, consulte las reglas vigentes de ARCA y de la SUNAT con su asesor; esta guía no las resume. En todos los casos, recuerde la regla emiratí del pago inicial con recursos propios: un crédito en su país para cubrir el enganche puede chocar con el artículo 2 del reglamento, y conviene preguntarlo al banco.

Qué significa para los inversores

Para un no residente, el apalancamiento es menor y el pago inicial manda. En un departamento terminado de referencia de AED 2 millones, unos USD 544.600 al tipo de AED 3,6725, un préstamo de 60 por ciento es AED 1,2 millones, unos USD 326.800, y la parte del precio en efectivo es AED 800.000. El registro de la hipoteca al 0,25 por ciento suma AED 3.000, más AED 270 de título y tasas, y el 2 por ciento de transferencia que la página del Departamento de Tierras asigna al comprador suma AED 40.000. Son cálculos ilustrativos, no una oferta de ningún banco.

La cuota muestra el efecto cambiario. Si ese préstamo de AED 1,2 millones a 25 años tuviera una tasa supuesta de 5,21 por ciento, que no es una oferta, la cuota sería de unos AED 7.163 al mes. Al tipo oficial del 1 de septiembre de 2026 eso equivalía a unos MXN 33.058, y al del 30 de septiembre a unos MXN 35.057, sin que el banco cambiara nada.

Las compras sobre plano son las más difíciles de financiar. El tope es 50 por ciento para cualquier comprador, ADCB no financia propiedades en construcción a no residentes y las demás páginas no abordaban ese caso. Planee pagar las cuotas del desarrollador en efectivo hasta la entrega y trate una hipoteca posterior como una opción, no como un supuesto.

Una propiedad alquilada en dirhams compensa parte del riesgo, porque la renta y la cuota comparten moneda. Para comparar bancos con más detalle, nuestra guía de hipotecas para no residentes por país (en inglés) reúne los mismos bancos para compradores de otras regiones.

Qué recomendamos

1. Decida si necesita el crédito para apalancarse o solo para conservar liquidez, porque incluso con 60 por ciento deberá aportar 40 por ciento más todos los costos.
2. Pida por escrito a por lo menos tres bancos su porcentaje para no residentes, plazo, edad límite, préstamo mínimo, cuenta requerida y lista de documentos para su país, y anote la fecha de cada respuesta.
3. Reúna declaraciones de impuestos, comprobantes de ingreso, seis meses de estados de cuenta y su reporte de crédito antes de reservar, y pregunte qué traducciones exige el banco.
4. Si compra sobre plano, asuma que pagará en efectivo hasta la entrega salvo que un banco confirme por escrito que financia ese proyecto a no residentes.
5. Si gana en pesos, soles o reales, calcule la cuota con un tipo de cambio más débil que el actual y consulte las reglas de su país con su propio asesor.

Confirme la posición vigente con la autoridad antes de basarse en ella. Las condiciones de los bancos, las tasas del Departamento de Tierras y las reglas del Banco Central cambian, y cada cifra de esta guía está fechada al 7 de noviembre de 2026.

La mesa hipotecaria de Castilion Estates compara bancos para compradores no residentes, reúne las ofertas por escrito y las presenta lado a lado. La opera Castilion Realty L.L.C., con licencia de RERA como corredor hipotecario inmobiliario (ORN 46392); no es un banco, no puede cambiar la decisión de crédito de un banco ni garantizar una tasa. Revise la página para no residentes (en inglés) y, cuando esté listo, solicite la evaluación de la mesa hipotecaria de Castilion Estates (en inglés).