Visa dorada de Dubái por propiedad (2026): requisitos, trámite y familia

La visa dorada de Dubái por propiedad es una residencia de 10 años, renovable, para quien posea en los Emiratos una o varias propiedades con un valor total de al menos AED 2 millones, según la guía de Golden Residency de la Autoridad Federal de Identidad, Ciudadanía, Aduanas y Seguridad Portuaria (ICP), actualizada el 10 de septiembre de 2026. En Dubái, el trámite lo gestiona el Departamento de Tierras de Dubái (DLD), según su página de servicio actualizada el 3 de noviembre de 2026.

Al tipo fijo de AED 3,6725 por dólar, el umbral equivale a unos USD 544.600. Esta guía explica, con fuentes oficiales consultadas el 7 de noviembre de 2026, cómo funciona la golden visa de los Emiratos por inversión inmobiliaria para un comprador de México, Colombia, Argentina, Chile, Perú o Panamá: qué se exige, qué se paga, a quién puede incluir y cómo se solicita en Dubái. Forma parte de nuestras páginas en español y es la edición en español de la guía Property and the UAE Golden Visa (en inglés).

Esto es información general, no asesoría migratoria, fiscal ni legal. La residencia la conceden las autoridades, no un desarrollador ni un corredor, y ninguna compra garantiza una visa.

¿Quién decide y cuánto dura la visa dorada de Dubái por propiedad?

Intervienen tres niveles. ICP es la autoridad federal que emite la residencia. En Dubái, el permiso lo expide la Dirección General de Residencia y Asuntos de Extranjería (GDRFA Dubai), y el DLD opera un servicio de visa dorada para propietarios. El portal federal u.ae resume las categorías para todo el país.

Las fuentes no dicen lo mismo sobre la duración. El portal u.ae, actualizado el 28 de julio de 2026, muestra a los inversores con 10 años para inversiones públicas y 5 años para inversiones inmobiliarias. ICP, en cambio, indica en su guía publicada el 27 de julio de 2026 y modificada el 10 de septiembre de 2026 que el plazo es de 10 años para los inversores del sector inmobiliario de los Emiratos, con renovación. El DLD y GDRFA Dubai describen también un permiso de 10 años, y GDRFA añade que se puede extender si se siguen cumpliendo las condiciones.

Damos preferencia a ICP porque es la autoridad que emite la residencia. La tabla de u.ae parece ir rezagada, pero conviene confirmar el plazo en su propia solicitud.

¿Cuáles son los requisitos de la golden visa en Dubái?

El requisito central es el valor. La guía de ICP exige que el inversor posea una o más propiedades en los Emiratos con un valor total de al menos AED 2 millones, a su propio nombre. El DLD, en su página de servicio, precisa que se trata del valor de compra igual o superior a AED 2 millones al momento de la compra, en una o varias propiedades registradas a nombre del solicitante y de su plena propiedad.

GDRFA Dubai, en su servicio de residencia dorada para inversores actualizado el 6 de noviembre de 2026, pide un inmueble o grupo de inmuebles por un total no inferior a AED 2 millones, acreditado con un certificado de estado de la propiedad del DLD. Admite también un certificado de valoración de una oficina autorizada por el DLD.

La copropiedad es un punto que conviene revisar. GDRFA Dubai indica que, si el solicitante tiene una participación en un inmueble compartido, el valor de su parte no puede ser inferior a AED 2 millones. La página del DLD, en cambio, pide que la propiedad sea totalmente del inversor. Si piensa comprar junto con su cónyuge o un socio, confirme antes cómo tratará la autoridad esa estructura.

Hay dos condiciones adicionales. ICP exige seguro médico integral y vigente para el inversor y su familia durante toda la vigencia de la residencia. GDRFA Dubai establece que la propiedad no puede venderse ni transferirse durante el periodo de residencia y que el titular debe poder mantenerse a sí mismo y a su familia sin ayuda del gobierno.

¿Sirve una propiedad con hipoteca o comprada sobre plano?

Sí en ambos casos, según ICP, aunque con matices en Dubái. La guía de ICP acepta propiedades financiadas mediante un préstamo de un banco local aprobado. El DLD admite propiedades hipotecadas con una carta de no objeción del banco que muestre el monto pagado y el saldo pendiente. GDRFA Dubai acepta la propiedad hipotecada y registra un gravamen sobre ella para asegurar que la titularidad se mantenga durante la residencia.

La forma de medir los AED 2 millones en una compra con hipoteca ha cambiado con los años. Cuando Dubái abrió esta vía a los compradores sobre plano, Gulf News informó el 3 de octubre de 2022 que en las compras hipotecadas se aplicaba un cálculo de valor neto y que debía demostrarse el monto completo. Las páginas actuales del DLD y de ICP hablan del valor de la propiedad y no de lo pagado. Confirme con la autoridad cómo medirá su posición antes de contar con ella. Si va a financiar, nuestra guía de hipotecas para no residentes (en inglés) explica cómo funcionan los préstamos en los Emiratos.

Sobre plano, la guía de ICP acepta una o más unidades compradas a un desarrollador local aprobado por un total de al menos AED 2 millones. Según el mismo reportaje de Gulf News de 2022, el DLD emite certificados Oqood a partir de los documentos de valor que presenta el desarrollador. Las páginas del DLD y de GDRFA Dubai que revisamos no tratan el sobre plano de forma directa, así que pregunte a la autoridad por su unidad concreta antes de firmar.

¿Qué documentos se piden?

Los documentos del inversor, según el DLD, son el pasaporte, el título de propiedad o el certificado electrónico de título, una fotografía personal y, si ya los tiene, el Emirates ID y el permiso de residencia vigente. Si la propiedad está hipotecada, se suma la carta de no objeción del banco.

Si está fuera de los Emiratos, ICP indica que a los solicitantes elegibles se les concede un permiso de entrada de múltiples entradas por seis meses, renovable por otros seis. Su servicio de permiso de entrada para inversores inmobiliarios exige un pasaporte con al menos seis meses de vigencia, seguro médico válido en los Emiratos y una carta del registro inmobiliario que confirme una propiedad de al menos AED 2 millones.

¿A quién puede patrocinar con la golden visa? La familia en Dubái

El DLD permite patrocinar al cónyuge, a los hijos y a los padres. La guía de ICP indica que los titulares pueden obtener permisos de residencia para cónyuges e hijos sin importar su edad, y también para los padres, y que pueden patrocinar trabajadores domésticos conforme a las normas vigentes.

Para el cónyuge y los hijos, el DLD pide el contrato de matrimonio certificado, el acta de nacimiento certificada de cada hijo, un compromiso de que los hijos mayores de 18 años no están casados, una carta notarial de no objeción del padre cuando la madre es la patrocinadora, seguro médico, fotografías recientes según la norma de ICP, el Emirates ID y el pasaporte originales del patrocinador y un número IBAN. Para los padres, pide un certificado de dependencia certificado por el consulado, el acta de nacimiento certificada y seguro médico.

Para una familia latinoamericana, esto tiene una consecuencia práctica. Las actas de matrimonio y nacimiento deben llegar certificadas, y el certificado de dependencia de los padres pasa por el consulado. Conviene preparar esos documentos en el país de origen antes de viajar. El DLD permite guardarlos en su bóveda digital, DLD Vault, para solicitudes posteriores.

¿Cómo se solicita en Dubái, paso a paso?

El DLD describe un trámite corto una vez que el expediente está completo:

1. Acudir a un centro de servicio. El DLD menciona el Centro Al Manara, el Dubai World Trade Centre, Golden Cube y varios fiduciarios de registro inmobiliario autorizados.
2. Entregar los requisitos y pagar las tarifas.
3. Hacer el examen médico en el mismo centro.
4. Recibir el permiso de residencia por correo electrónico.

El DLD fija un plazo de 7 a 10 días hábiles y exige que el solicitante esté dentro de los Emiratos y acuda en persona; no se admiten acompañantes ni representantes. GDRFA Dubai ofrece además su canal en línea con UAE Pass y los centros Amer, y estima 5 días hábiles. Su propio permiso se emite primero. Después se agrega a la familia como dependientes, cada uno con su examen médico y su Emirates ID cuando corresponda.

Qué significa para los inversores

Para quien paga en dólares, el dirham está fijado a AED 3,6725 por dólar, por lo que el umbral de AED 2 millones se mantiene en unos USD 544.600 sin riesgo cambiario frente al dólar. Para quien ahorra en pesos o soles, el riesgo cambiario es el de su moneda frente al dólar, no frente al dirham. Comprar justo en el umbral deja poco margen: si la autoridad mide el valor de forma distinta a la esperada, la solicitud puede no prosperar.

La visa dorada no cambia por sí sola su residencia fiscal. La Resolución del Gabinete No. 85 de 2022, en vigor desde el 1 de marzo de 2023, considera residente fiscal de los Emiratos a quien está presente 183 días o más en un periodo de 12 meses, o 90 días si tiene permiso de residencia y vivienda permanente o empleo o negocio en el país. El país de origen aplica sus propias reglas. En Colombia, según el artículo 10 del Estatuto Tributario que publica la DIAN, un nacional sigue siendo residente fiscal si, entre otros supuestos, su cónyuge o sus hijos menores dependientes residen fiscalmente en Colombia, o si el 50 por ciento o más de sus ingresos son de fuente nacional, y quien reside en el exterior debe acreditarlo ante la DIAN con un certificado de residencia fiscal. México (SAT), Argentina (ARCA), Chile (SII) y Perú (SUNAT) tienen reglas propias, y el régimen cambiario colombiano lo fija el Banco de la República. Confirme cada punto con su propio asesor en su país.

Si va a financiar la compra, el financiamiento debe venir de un banco local aprobado para que cuente, según ICP, y el banco tendrá que emitir la carta de no objeción. Revise primero la elegibilidad del préstamo en nuestra página de hipotecas para no residentes (en inglés). Tenga en cuenta además que GDRFA Dubai prohíbe disponer de la propiedad durante la residencia: vender o refinanciar puede afectar el permiso y su renovación.

Qué recomendamos

1. Decida si la residencia es un requisito o un beneficio. Si es un requisito, confirme la elegibilidad antes de comprometerse.
2. Busque una propiedad con margen sobre los AED 2 millones y verifique cómo quedará registrada la titularidad, sobre todo si compra en copropiedad.
3. Si compra sobre plano o con hipoteca, pregunte por escrito a la autoridad si su unidad concreta califica y qué prueba de pago o registro pedirá.
4. Prepare en su país las actas certificadas de matrimonio y nacimiento, el certificado de dependencia de sus padres y el seguro médico de cada familiar.
5. Consulte con su asesor fiscal en su país de origen antes de mudarse o de declarar un cambio de residencia.
6. Confirme la posición vigente con la autoridad antes de confiar en ella, y vuelva a revisarla poco antes de presentar la solicitud, porque los criterios cambian.

Castilion Estates es una correduría inmobiliaria y corredora hipotecaria con licencia de RERA (ORN 46392); no presta asesoría fiscal ni legal, y la decisión final corresponde siempre a las autoridades. Puede leer el resumen de la vía por propiedad en nuestra página de Golden Visa (en inglés) o escribir a Castilion Estates desde contacto para revisar una propiedad concreta antes de comprar.