Invertir en Dubái desde Colombia (2026): cómo comprar, enviar el dinero y declararlo

Invertir en Dubái desde Colombia es legal y no exige residir en los Emiratos: el artículo 4 de la Ley No. 7 de 2006 de Dubái permite a los extranjeros la propiedad plena en las zonas designadas, y el Departamento de Tierras de Dubái fija una tasa de registro del 4 por ciento del precio en su página actualizada el 3 de noviembre de 2026. En Colombia, la compra directa de un inmueble en el exterior se canaliza por el mercado cambiario sin registro en el Banco de la República, según el capítulo 7 de la Circular Reglamentaria Externa DCIP 83 modificado el 25 de agosto de 2026, y se informa a la DIAN en el formulario 160 cuando los activos en el exterior superan 2.000 UVT. Para los colombianos comprando en Dubái, esta guía reúne, con sus fuentes primarias consultadas el 7 de noviembre de 2026, los pasos para comprar, enviar el dinero y declararlo; nuestra página en español para inversores de Latinoamérica reúne lo esencial. No es asesoría tributaria, cambiaria ni legal.

¿Quién puede invertir en Dubái desde Colombia?

Cualquier persona natural colombiana, viva donde viva. El artículo 4 de la Ley No. 7 de 2006 sobre el registro de la propiedad inmobiliaria en Dubái reserva en principio la propiedad a los nacionales de los Emiratos y del Consejo de Cooperación del Golfo, con una excepción: con la aprobación del Gobernante, los extranjeros pueden tener, en las zonas que él determine, la propiedad plena sin límite de tiempo, o un usufructo o arrendamiento de hasta 99 años.

La nacionalidad y la residencia no son requisitos. Un comprador de Bogotá, Medellín o Cali tiene en una zona designada los mismos derechos que un residente de Dubái. La página de registro de compraventas del Departamento de Tierras, actualizada el 3 de noviembre de 2026, acepta un pasaporte vigente de un extranjero no residente en lugar del documento de identidad emiratí.

Lo que da seguridad es la inscripción. El artículo 9 de la misma ley dispone que los actos que crean o transfieren derechos sobre un inmueble "will not be deemed valid unless recorded in the Property Register", es decir, no son válidos si no constan en el registro. La protección del comprador colombiano es el título inscrito, o la inscripción provisional en una compra sobre plano, no el contrato privado.

¿Cómo comprar propiedad en Dubái desde Colombia y cuánto cuesta?

En una vivienda terminada, comprador y vendedor firman el contrato, el vendedor obtiene del promotor un certificado electrónico de no objeción y la transferencia se inscribe en una oficina autorizada del Departamento de Tierras. La página oficial, consultada el 7 de noviembre de 2026, enumera estas tasas:

1. Una tasa de registro del 4 por ciento del precio, que la página reparte en 2 por ciento para el vendedor y 2 por ciento para el comprador. En la práctica, el contrato define quién paga cada parte; revíselo antes de firmar.
2. AED 250 por la emisión del título, AED 225 o AED 100 por el plano, y AED 10 por cada una de las tasas de conocimiento e innovación.
3. Una tarifa del socio de servicio de AED 4.000 más IVA cuando el precio es de AED 500.000 o más, y de AED 2.000 más IVA por debajo de esa cifra.

Un ejemplo: en una vivienda de AED 2 millones, el 4 por ciento son AED 80.000. A la paridad de AED 3,6725 por dólar, el precio equivale a unos USD 544.600 y la tasa a unos USD 21.800, antes de la comisión del corredor y de los costes de una hipoteca. Nuestra guía de costes de compra en Dubái (en inglés) detalla cada tasa con su fuente oficial.

No es necesario viajar para cerrar. Muchos compradores firman un poder ante notario en Colombia y nombran a un representante en Dubái. Antes de firmarlo, pida a la oficina de registro o a su abogado en Dubái la redacción, la traducción y la legalización que el Departamento de Tierras aceptará, porque un poder mal redactado obliga a repetir el trámite.

¿Cómo protege la ley al comprador de un proyecto sobre plano?

En una compra sobre plano, el comprador paga al promotor por cuotas durante la construcción. La Ley No. 8 de 2007 de Dubái sobre cuentas de garantía regula ese dinero:

1. El artículo 6 obliga al promotor que vende sobre plano a solicitar al Departamento de Tierras la apertura de una cuenta de garantía, con su licencia, el título del terreno, los planos aprobados y una proyección financiera certificada.
2. El artículo 7 exige que los pagos de los compradores se depositen en esa cuenta, abierta a nombre del proyecto en un banco agente.
3. El artículo 9 dice que la cuenta está "dedicated exclusively to the construction" del proyecto, es decir, destinada solo a construirlo, y que los acreedores del promotor no pueden embargarla.
4. El artículo 14 obliga al banco agente a retener el 5 por ciento del saldo después del certificado de terminación y a liberarlo un año después de inscribir las unidades a nombre de los compradores.

La regla práctica para un comprador en Colombia es sencilla: transfiera solo a la cuenta de garantía del proyecto que figura en los registros del Departamento de Tierras, nunca a una cuenta personal ni a la de un intermediario. Nuestra guía de compras sobre plano (en inglés) explica cómo comprobarla.

¿Pueden los colombianos obtener una hipoteca en Dubái?

Sí, con bancos seleccionados y con condiciones más estrictas que para un residente. El Banco Central de los Emiratos fija los techos en el artículo 3 de su reglamento de préstamos hipotecarios, la Circular 31/2013. Consultado el 7 de noviembre de 2026, ese artículo permite a un expatriado financiar hasta el 80 por ciento de una primera vivienda de menos de AED 5 millones, el 70 por ciento por encima de esa cifra y el 60 por ciento de una segunda vivienda o inversión. Cualquier compra sobre plano se limita al 50 por ciento, y el plazo máximo es de 25 años.

El reglamento no menciona a los no residentes. Cada banco aplica su propia política dentro de esos techos y decide qué países, ingresos y documentos acepta. Como la mayoría de los compradores colombianos adquieren una inversión o una segunda vivienda, lo prudente es planificar con un 60 por ciento como máximo en una vivienda terminada y aportar el resto, más todas las tasas, con recursos propios. Pregunte por escrito a cada banco si acepta ingresos generados en Colombia y qué certificados de la DIAN o de su banco colombiano necesita.

Nuestra página de hipotecas para no residentes (en inglés) compara los requisitos publicados por los bancos.

¿Da la compra la visa dorada de Dubái a los colombianos?

Puede darla, a partir de AED 2 millones. La guía de residencia dorada de ICP, la autoridad federal que emite la residencia, publicada el 27 de julio de 2026 y actualizada el 10 de septiembre de 2026, concede "10 years for investors in the UAE's real estate sector", diez años para el inversor inmobiliario, que debe tener una o varias propiedades a su nombre por un total de al menos AED 2 millones.

La misma guía acepta dos casos que interesan al comprador colombiano. La propiedad puede estar financiada, siempre que el préstamo provenga de un banco local aprobado; un crédito tomado en Colombia no encaja en esa frase. Y puede tratarse de unidades sobre plano, por al menos AED 2 millones, compradas a una empresa inmobiliaria autorizada. El inversor y su familia deben tener un seguro médico vigente.

Las fuentes oficiales no coinciden en el plazo. La tabla del portal federal u.ae, actualizada el 28 de julio de 2026, todavía muestra 5 años para las inversiones inmobiliarias, aunque con el mismo capital mínimo de AED 2 millones. Tomamos como referencia a ICP, que es quien emite el permiso, y recomendamos confirmar el plazo en la propia solicitud. Además, el pie de página de ICP muestra la fecha 6 de noviembre de 2026, distinta de la fecha de actualización del texto. Nuestra guía de la Golden Visa (en inglés) reúne lo que publica cada autoridad.

¿Cómo se envía el dinero desde Colombia y qué exige el Banco de la República?

El régimen cambiario colombiano distingue dos tipos de inversión de un residente en el exterior, y el tratamiento depende de cómo se compre.

1. Compra directa a su nombre. Es una inversión financiera y en activos en el exterior. El numeral 7.4 del capítulo 7 de la Circular Reglamentaria Externa DCIP 83, Asunto 10, que el Banco de la República modificó con su Boletín No. 22 del 25 de agosto de 2026, dice que estas inversiones deben canalizarse por el mercado cambiario, salvo que se hagan con divisas que no estén obligadas a canalizarse, y que no requieren registro en el Banco de la República. La salida de divisas para un activo fijo ubicado en el exterior se declara con el numeral cambiario 4573, y las rentas que vuelvan con el numeral 1598.
2. Compra a través de una sociedad en el exterior. La participación en esa sociedad es inversión colombiana en el exterior. El numeral 7.3 de la misma circular dice que, si se hace con divisas, se registra con la declaración de cambio transmitida por el intermediario del mercado cambiario o por el titular de una cuenta de compensación.

En la práctica, el banco colombiano o el intermediario que hace la transferencia diligencia la declaración de cambio con el numeral que usted le indique. Conserve la declaración, la confirmación de la transferencia y el recibo del promotor o del vendedor en Dubái; los necesitará para la DIAN y para la venta.

El marco está vigente y se actualiza con frecuencia. La Resolución Externa 1 de 2018 de la Junta Directiva sigue siendo la norma cambiaria de base, y el Banco de la República modificó de nuevo la circular el 9 de octubre de 2025 (Boletín 36) y el 25 de agosto de 2026. Por su parte, el Decreto 1044 del 5 de agosto de 2026 del Ministerio de Hacienda eliminó el plazo de seis meses para registrar sustituciones y cancelaciones de inversiones internacionales, que ahora pueden registrarse en cualquier momento. Un detalle de las fuentes: el encabezado del compendio del capítulo 7 conserva la fecha del 12 de septiembre de 2023, aunque incorpora la modificación de 2026. Confirme el tratamiento de su operación con su asesor cambiario antes de transferir.

¿Cómo declarar un inmueble en el exterior ante la DIAN?

La DIAN exige la declaración anual de activos en el exterior, el formulario 160, a los contribuyentes del impuesto sobre la renta que posean activos en el exterior "cuyo valor patrimonial a 1º de enero de cada año sea superior a dos mil (2.000) UVT". La página de la DIAN, consultada el 7 de noviembre de 2026, cifra ese umbral en COP 104.748.000 para 2026. La UVT de 2026 es de COP 52.374, según la Resolución 000238 de la DIAN del 15 de diciembre de 2025.

La misma página precisa cuatro puntos:

1. Los activos de más de 3.580 UVT, COP 187.498.920 en 2026, se detallan uno a uno con su valor, jurisdicción, naturaleza y tipo; los de menor valor también se informan.
2. Los valores se expresan en pesos con la tasa representativa del mercado de su reconocimiento inicial.
3. Es una declaración informativa: no genera impuesto a pagar.
4. La presentación tardía se sanciona con el 0,5 por ciento de los activos en el exterior antes de un emplazamiento, o el 1 por ciento después, sin superar el 10 por ciento.

Los plazos se fijan cada año en el decreto de calendario tributario. El umbral para los activos que posea al 1 de enero de 2027 dependerá de la UVT de 2027, que la DIAN fijará por resolución.

El formulario 160 no reemplaza a la declaración de renta. El artículo 9 del Estatuto Tributario somete a las personas naturales residentes al impuesto sobre la renta y complementarios por sus rentas y ganancias ocasionales "tanto de fuente nacional como de fuente extranjera", y por su patrimonio poseído dentro y fuera del país. Según el artículo 10, es residente quien permanece en Colombia más de 183 días calendario dentro de un periodo de 365 días, y la DIAN añade condiciones para los nacionales, como tener hijos dependientes menores con residencia fiscal en el país o que el 50 por ciento o más de sus ingresos sean de fuente nacional.

Para el inversor, la consecuencia es directa. El alquiler de un apartamento en Dubái es renta de fuente extranjera que un residente declara en Colombia, y la propiedad forma parte de su patrimonio. En los Emiratos, la Decisión del Gabinete No. 49 de 2023, emitida el 8 de mayo de 2023, excluye del impuesto corporativo los ingresos de inversión inmobiliaria de una persona natural, por lo que normalmente no habrá impuesto extranjero que descontar en Colombia. Colombia y los Emiratos firmaron un convenio para evitar la doble imposición el 12 de noviembre de 2017, según una alerta de EY del 31 de enero de 2018, que lo describía como pendiente de aprobación por el Congreso y de revisión por la Corte Constitucional; no encontramos una fuente oficial que confirme su entrada en vigor al 7 de noviembre de 2026. La venta también tiene consecuencias en Colombia. Confirme cada punto con un contador colombiano.

¿Cuál es el riesgo cambiario para un comprador colombiano?

El dírham está fijado al dólar. El Banco Central de los Emiratos describe como objetivo principal de su marco monetario "maintaining the UAE Dirham peg to the US Dollar", mantener la paridad con el dólar, y The National informó el 22 de noviembre de 2024 que la tasa está fijada formalmente en AED 3,6725 por dólar desde noviembre de 1997.

El peso colombiano, en cambio, flota. El Banco de la República indica que Colombia tiene un régimen de tipo de cambio flexible desde 1999. Para un comprador que gana en pesos, un precio en dírhams es en la práctica un precio en dólares, y el riesgo real es el peso frente al dólar. Si el peso se deprecia un 10 por ciento frente al dólar entre la reserva y la última cuota de un plan sobre plano, cada cuota pendiente cuesta un 10 por ciento más en pesos; si se aprecia, ocurre lo contrario.

Quien ya tiene ahorros o ingresos en dólares no asume riesgo de cambio frente al dólar en la compra. Quien compra con pesos debe decidir antes de la primera cuota cuándo y en qué montos convertirá, porque esa decisión pesa tanto como la elección del inmueble.

Qué significa para los inversores

Primero, la compra es accesible y está protegida por la ley. Propiedad plena bajo la Ley No. 7 de 2006, inscripción obligatoria bajo su artículo 9 y cuenta de garantía bajo la Ley No. 8 de 2007 dan al comprador colombiano las mismas protecciones que a un residente, siempre que la compra se inscriba y los pagos vayan a la cuenta del proyecto.

Segundo, la ventaja fiscal de Dubái no viaja a Colombia. Un residente fiscal colombiano declara en Colombia la renta y el patrimonio del exterior. Evalúe un alquiler en Dubái por su rendimiento después del impuesto colombiano, no por su rendimiento bruto.

Tercero, el trámite colombiano es manejable si se hace desde el principio: canalizar por el mercado cambiario con el numeral correcto, guardar las declaraciones de cambio y presentar el formulario 160 cuando corresponda. Las sanciones de la DIAN por presentación tardía se calculan sobre el valor de los activos en el exterior.

Cuarto, la financiación cambia el cálculo. Con un techo del 60 por ciento para una inversión terminada y del 50 por ciento sobre plano, el comprador aporta al menos el 40 por ciento del precio más las tasas, en dólares o dírhams. Una hipoteca en los Emiratos mantiene la deuda en la misma moneda que el activo, mientras que un crédito en pesos añade riesgo cambiario.

Quinto, los vínculos entre Dubái y Colombia se han estrechado. La Oficina de Medios del Gobierno de Dubái informó el 27 de junio de 2024 que la Cámara de Comercio de Dubái creó un Consejo Empresarial Colombiano para fortalecer el comercio y la inversión bilaterales. Emirates anunció el 21 de febrero de 2024 un servicio diario Dubái, Miami y Bogotá desde el 3 de junio de ese año, con los vuelos EK213 y EK214 y una escala en Miami por la altitud de Bogotá; confirme los horarios vigentes con la aerolínea.

Qué recomendamos

1. Antes de reservar, consulte a un contador colombiano sobre el formulario 160, la declaración de renta, el patrimonio y la venta, y a un asesor cambiario sobre la forma de compra, a su nombre o mediante una sociedad.
2. Defina el plan de cambio de pesos a dólares para cada cuota antes de la primera transferencia.
3. Canalice cada pago por el mercado cambiario con el numeral que corresponda y conserve las declaraciones de cambio y los recibos.
4. En una compra sobre plano, verifique la cuenta de garantía del proyecto en los registros del Departamento de Tierras y pague solo a esa cuenta.
5. Si busca la visa dorada, confirme con ICP el plazo y que la financiación o la unidad sobre plano cumplen los requisitos antes de firmar.

Confirme la posición vigente con la autoridad antes de basarse en ella. Las tasas, los requisitos de residencia y las normas cambiarias y tributarias cambian, y esta guía refleja las páginas consultadas el 7 de noviembre de 2026. Castilion Estates organiza encuentros con inversores en Colombia y presenta en español las opciones de compra y de hipoteca para no residentes. Para hablar de su caso, puede contactar a Castilion Estates.